《次贷危机与房地产泡沫》

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《次贷危机与房地产泡沫》：掌握房价走势预测的方法作者：李延喜申明:本书由请看小说网(www.qiyebooks.com)自网络收集整理制作,仅供预览交流学习使用,版权归原作者和出版社所有,如果喜欢,请支持订阅购买正版. 中，住宅土地的供应尤其严重不足。1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场中发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。　　从需求看，上世纪90年代以来香港人口的增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年年中，香港人口总数已达631万人，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000户增加到1996年的1856000户，其中约78%的增幅是基于13%的人口增长，主要源于中国内地合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。　　经营高度集中、市场低度竞争加剧楼宇供求失衡　　在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，约十个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。　　根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍阻止任何人加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的房地产市场不属于具高度“竞争威胁”的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商。　　由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。　　大量资金涌向香港地产市场而形成“资产通胀” 　　从1989年6月到1994年3月期间，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。　　1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。　　银行贷款的增加推波助澜　　1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。根据1998年的统计，在过去的20年里，香港与房地产有关的贷款占GDP的比重从20%～30%上升到1998年的70%左右。1979年，香港的房地产贷款占其贷款总额的比重为24%，而到1998年则上升为48%，增加了1倍。80年代初期，用于购买私人住宅的贷款占GDP的8%，而到1998年则上升为40%。香港房地产市场的发展蕴涵了大量的泡沫。房地产价格增长率与GDP增长率在1986～1996年间的平均值达24，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达36～50。历史典型房地产泡沫危机回顾(5) 　　掌握房价走势预测的方法　　表7-41993～1997年香港房地产贷款情况(10亿港币项卫星，李宏银行信贷扩张与房地产泡沫：对东亚金融危机教训的反思东北亚论坛，2005（2） 　　年份　　指标　　1993年1994年1995年1996年1997年　　建造及物业发展与投资180249262333441 　　占贷款总额比重（%）1518171820 　　购买“居者有其屋”及“私人机构参建居屋计划”单位3540475160 　　占贷款总额比重（%）33333 　　续表　　年份　　指标　　1993年1994年1995年1996年1997年　　购买其他住宅楼宇233259302371480 　　占贷款总额比重（%）2019292122 　　房地产贷款占贷款总额比重（%）3840394245 　　5中国内地的房地产泡沫　　………………………………………… 　　海南省房地产泡沫　　我国的海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。20世纪90年代初，占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。在20世纪80年代末，海南成为全国各地投资者、投机者渴望发财致富的乐园，并在90年代初的头两三年达到高潮。当时，海南省的房地产投机活动呈现出典型的泡沫经济的特征，房地产需求与价格正相关。从海南省房地产的价格波动看，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势。在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，使得每平方米的房地产以每天二三百元的速度上涨。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡吉剑锋我国防范房地产泡沫的政策研究［D］福州：福州大学，2004。　　1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达五年之久的低迷。　　表7-51987～1995年海南省房地产价格变化情况周成主中国房地产市场年鉴1996中国计划出版社，1996 　　年度平均价（元/平方米）涨幅（%）　　1987年975 　　1988年135038 　　1989年上半年13500 　　1989年下半年975-28 　　1990年125028 　　1991年140012 　　1992年5000257 　　1993年上半年750050 　　1993年下半年4000-47 　　1994年3500-13 　　1995年上半年3150-10 　　由于中国当时处于经济转轨阶段，市场经济体制正在逐步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），因而中国房地产泡沫的成因又有自己的特殊之处。　　1992年初，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取合法、非法手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。　　房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为359个百分点，大起大落，位居全国之首。　　房地产泡始于金融业的混乱和失控。当时各路资金通过各种渠道竞相涌进海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从泡沫中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。　　北海市房地产泡沫　　北海市位于广西壮族自治区南缘，直到20世纪80年代末，还仍然是坐落于北部湾东北海岸上的一个宁静的海滨城市。1992年，北海市抓住邓小平同志南巡讲话的机遇，试图借助自身的地理位置和资源的双重优势，采取“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以使经济迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。但是，真正兴办实业的寥寥无几，真正的投资者逐步撤出。　　1992～1994年，北海批租土地面积为6775平方公里(按规划蓝线图计算为8384平方公里，相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共4464平方公里，占批租土地总面积的66%。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海市全部批租土地中只有1674平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75%。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。　　1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为97万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间，地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。如何识别房地产市场中的泡沫(1) 　　掌握房价走势预测的方法　　近年来，在投资和出口双重拉动下，中国经济多年来保持高速增长，外汇储备也早已突破了万亿美元大关。同时，在诸多因素的共同作用下，各种资产价格也不断上扬，其中，房地产市场的表现最为明显。　　1房价高企，引发泡沫之争　　…………………………………… 　　图7-11987～2006年中国商品房和住宅价格走势　　由于国民经济持续快速增长，居民收入水平大幅提高以及工业化、城市化进程的加快，近年来，我国房地产业飞速发展。1987年至今中国房地产行业一直呈线性趋势发展，而2006年之后房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，更是突显出了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。据国家统计局相关统计数据显示，2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨54%，环比增高02个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨63%，环比增高05个百分点。2007年1月份，房价继续延续前一年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨56%，环比增高02个百分点。房地产的投资开发总额、成交价格和交易额的大幅上涨，可以说是近几年我国房地产市场最鲜明的特征。以致有学者认为，我国房地产已出现过热、甚至泡沫的迹象。　　对目前我国房地产形势的分析，经济学界存在着两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为并不存在泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。　　房地产泡沫论　　耶鲁大学经济学教授罗伯特•希勒与中国经济学家吴敬琏就中国房地产“泡沫”问题进行了精彩对话。对当前中国房地产的“火暴”现状，吴敬琏认为房地产市场中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的问题更难回答。但他认为那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的证据还不够充分，空置房的占有率下降不能作为房地产市场没有泡沫的依据。一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市也就没有什么区别了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，即，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然的。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。可以看出，两位大师都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家公话金融房产泡沫［N］国际金融报，2003-02-26。　　复旦大学谢百三教授(2003)认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热、圈地热以及房地产价格非理性上涨，是导致商品房空置率居高不下的主要原因谢百三高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来［J］价格理论与实践，2003(1)。　　中国社会科学院金融研究所易宪容博士(2005)也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。国内的房地产泡沫早已被吹得很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生易宪容中国房地产泡沫是不争的事实［J］学习月刊，2004(12)；易宪容谨防房地产业要挟整个中国经济［N］国际金融报，2004-07-30。　　房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在了一起。　　国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士(2006)认为我国房价收入比估计已高达10倍，我国房地产业是高泡沫的高增长，房地产业不能再非理性繁荣下去。表面上看房价飞涨是得到需求高增长的支撑，而实际上就像被人为炒高的股价一样，房地产业的继续过快增长令人担忧。房地产如果持续这样“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。如果房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益仅属于极少部分人王小广房地产业不能再非理性繁荣［J］瞭望，2004(5)。　　房地产非泡沫论　　厉以宁在谈到房地产泡沫问题时，总会用到他的第二套住房理论。他认为，很多居民有“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在有效需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产业已经是“泡沫经济”。他还认为，房价上涨主要由需求和供给两个因素决定。从需求角度看，由于物价上涨，通货膨胀率已高于银行利率，居民的银行存款不保值，股票变数又太大，因此购房便成为最能保值增值的工具；从供给角度看，上游原材料的成本增加，必然会推动下游房价的上涨，这是正常现象，不能说房地产存在泡沫张光兴，厉以宁，杨慎纵论房地产形势［J］中国房地信息，2005(1)。　　北京大学萧灼基教授(2003)认为，房地产市的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。　　华远集团总裁任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识，也不认同“房地产泡沫说”。任志强在博鳌亚洲论坛2007年年会上接受专访时指出，中国房地产市场没有泡沫。房价普遥上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。对于空置率，国内业界的辩解是，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。任志强认为，整个中国的住房空置率是下降的付敏我国房地产泡沫问题讨论综述［J］经济理论与经济管理，2005（6）。　　2识别房地产泡沫的七大指标　　………………………………………… 　　目前中国房地产价格的快速上涨是价值的理性回归，还是已经存在房地产泡沫？房地产泡沫形成的因素复杂，是诸多因素共同作用的结果。因此，判断是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，需要运用不同的指标从不同的方面综合加以分析。本节将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产相关数据进行对比分析，对我国房地产市场泡沫问题进行实际分析。　　房地产投资增长率/GDP增长率　　房地产开发投资额是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。一个用来衡量房地产开发投资增长快慢的重要指标就是房地产投资额增长率/GDP增长率，通常认为该指标不应该超过2。　　房地产投资总额/固定资产投资总额　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。因此，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。如何识别房地产市场中的泡沫(2) 　　掌握房价走势预测的方法　　在发达国家，房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%～25%，由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家，对房地产投资的需求非常旺盛，因此，当评价我国是否存在房地产泡沫时，可以将该指标适当提高。　　商品房施工面积/商品房竣工面积　　根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±05倍，反映了未来1～2年现房的供应量，若其值小于25倍，会出现供应短缺，若大于35倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。　　房屋的空置面积与空置率　　房地产市场是否有“泡沫”，空置率是另一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是：空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，空置率范围在3%～10%之间可以认为是比较健康的，而空置率的警戒线是10%。　　学术界通常认为：当一个国家的商品房空置率为3%以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为房屋供不应求；当商品房空置率为3%～10%时，市场较为平稳，整个市场供应虽然不显得过剩，但买方已有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10%时，则房地产商品开始显得过剩；达到15%以上时，则将产生严重的商品房过剩问题。由于我国房地产市场起步晚，体系不够完善，受政策影响大，市场运行机制对我国房地产市场的自我调节功能还未充分发挥，我国的商品房空置率会比国外发达国家高。根据我国的实际情况，1999年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间表，见表7-6。　　表7-6商品房空置率区间表李奎刚中国房地产泡沫研究兼谈重庆房地产泡沫［D］重庆：重庆大学经济与工商管理学院，2005 　　空置率对应区间　　0~5%空置不足区　　5%~14%空置合理区　　14%~20%空置过量区　　20%以上商品房严重积压区　　房价收入比　　人们普遍会认为：收入高的国家或者城市，房价相应也就高。也就是说，房价应当相对于家庭收入进行比较，因为房子是要靠钱来买，而钱则来自家庭收入。为了比较相对的房价，西方学者们制定了一把叫做“房价收入比”的尺子。其具体的定义是：一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比中国房地产业协会，中国房地产业发展大全编辑委员会中国房地产业发展大全：2003～2004［M］北京：中国城市出版社，2004：457。　　房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地区房地产价格暴涨，而居民收入水平变化不大，致使该指标持续增大，则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为已较为严重，房地产泡沫很可能已经产生。　　世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，合理的房价应当是家庭年收入的4～6倍之间。房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间(美国1991～2001年的房价收入比较稳定，平均是397倍，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。　　房屋租售比　　房屋租售比，即“房价/房租比”，是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。　　如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。　　银行信贷指标　　房地产贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。中国城市房地产泡沫程度比较(1) 　　掌握房价走势预测的方法　　我国近年来房地产行业整体上飞速发展，然而不同区域的发展情况还有着不同的特点，本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状，给予评价和对比。　　1各大城市房地产投资总额/固定资产投资总额——哪里房地　　………………………………………………………………………………… 　　产投资多　　…………… 　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。　　表7-152006年35个大中城市房地产投资总额/固定资产投资总额排名　　（单位：亿元）　　排名城市名称生产总值全社会固　　定资产投　　资额房地产　　投资额房地产投资　　总额/固定资　　产投资总额　　1北京市77203330863171995573% 　　2福州市16569469669301184323% 　　3深圳市568439127226460683621% 　　4合肥市10738678061280643595% 　　5南宁市861940775139073411% 　　6厦门市11623764921213933295% 　　7广州市606841169638556793282% 　　8长沙市17906692777303863275% 　　9成都市275018996619173259% 　　10上海市10296973925091275593250% 　　11杭州市344099137324442453222% 　　12海口市350061582350473190% 　　13沈阳市248249170108538293164% 　　14西安市14500297184285762940% 　　15贵阳市6028837739108542876% 　　16南京市2774122827351172859% 　　17武汉市2590129206366152834% 　　18大连市2569671203633722802% 　　19重庆市34862229146629632748% 　　20郑州市2001583996229892737% 　　续表　　排名城市名称生产总值全社会固　　定资产投　　资额房地产　　投资额房地产投资　　总额/固定资　　产投资总额　　21乌鲁木齐市654193252742730% 　　22昆明市120314654021722630% 　　23银川市335292204557682616% 　　24长春市17413715717422434% 　　25天津市433773170966402232353% 　　26青岛市3206581171926842290% 　　27西宁市281611339629382193% 　　28宁波市286449150194313112085% 　　29哈尔滨市209418048715781961% 　　30呼和浩特市900150204951892% 　　31南昌市11845759496110751861% 　　32兰州市63846290653811852% 　　33济南市21851940316011703% 　　34太原市1013384776180321682% 　　35石家庄206499713151319% 　　数据来源：搜数网。　　图7-52006年35个大中城市房地产投资总额/ 　　固定资产投资总额排名中国城市房地产泡沫程度比较(2) 　　掌握房价走势预测的方法　　从表7-15的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20%～25%的城市有28座，占80%。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573%，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35%以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。　　2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大　　………………………………………………………… 　　前面已经谈到，房屋租售比，即“房价/房租”是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表7-16所示。　　表7-162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比　　房地产销售　　价格指数　　（2003年=100）房地产租赁　　价格指数　　（2003年=100）2004~2006年　　销售价格累计　　增幅（%）2004~2006年　　租赁价格累计　　增幅（%）销售价格指　　数与租赁价　　格指数之比销售价格累计　　增幅与租赁价　　格累计增幅之　　比（%）　　全国124510482454811951 　　北京120410902049011023 　　天津1284102728427125104 　　石家庄1141101214112113117 　　太原1167112916712910313 　　呼和浩特1288112228812211524 　　沈阳1328102832828129117 　　大连1267969267-31131-87 　　长春10371017371710222 　　哈尔滨113110701317010619 　　续表　　房地产销售　　价格指数　　（2003年=100）房地产租赁　　价格指数　　（2003年=100）2004~2006年　　销售价格累计　　增幅（%）2004~2006年　　租赁价格累计　　增幅（%）销售价格指　　数与租赁价　　格指数之比销售价格累计　　增幅与租赁价　　格累计增幅之　　比（%）　　上海1255113725513711019 　　南京130010543005412355 　　杭州1257111425711411323 　　宁波1239112323912311019 　　合肥113610271362711150 　　福州115410271542711257 　　厦门124010932409311326 　　南昌123410532345311744 　　济南123810572385711742 　　青岛1367112136712112230 　　郑州1176100317603117590 　　武汉1192101219212118160 　　长沙111810781187810415 　　广州114210701427010720 　　深圳125910352593512274 　　南宁115410591545910926 　　海口1116986116-14113-83 　　重庆118710751877511025 　　成都119110911919110921 　　贵阳1207101420714119147 　　昆明10961086968610111 　　西安113510521355210826 　　兰州1202975202-25123-81 　　西宁110510131051310981 　　银川109711259712509708 　　乌鲁木齐10281049284909806 　　数据来源：中经网产业数据库。　　表7-16的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。　　图7-62006年35个大中城市房屋租售比比较　　3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大　　……………………………………………………………… 　　房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。　　国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。中国城市房地产泡沫程度比较(3) 　　掌握房价走势预测的方法　　表7-172006年中国35个大中城市房价收入比排名　　排名城市名称居民人均可支配　　收入(元商品房价格　　（元/平方米）房价收入比　　（100平米；3 　　口之家）　　1深圳市2256793841386 　　2北京市1997882801382 　　3上海市2066871961161 　　续表　　排名城市名称居民人均可支配　　收入(元商品房价格　　（元/平方米）房价收入比　　（100平米；3 　　口之家）　　4厦门市1851363401142 　　5大连市1335045251130 　　6天津市1428347741114 　　7广州市1985165451099 　　8杭州市1902762221090 　　9福州市1432143961023 　　10西安市1090533171014 　　11太原市1174135651012 　　12武汉市123603702998 　　13沈阳市116513376966 　　14合肥市110133131948 　　15成都市127893592936 　　16南昌市112433126927 　　17兰州市94182614925 　　18青岛市153284253925 　　19宁波市196735437921 　　20昆明市107662908900 　　21南宁市109382872875 　　22海口市107122786867 　　23南京市175384497855 　　24银川市100682455813 　　25哈尔滨市112312703802 　　26郑州市121872874786 　　27济南市153403495759 　　28长春市113582572755 　　29西宁市93352022722 　　30贵阳市112222338694 　　续表　　排名城市名称居民人均可支配　　收入(元商品房价格　　（元/平方米）房价收入比　　（100平米；3 　　口之家）　　31乌鲁木齐市104322095669 　　32重庆市115702258651 　　33长沙市139242644633 　　34石家庄114952041592 　　35呼和浩特市140552368562 　　数据来源：搜数网。　　图7-72006年中国35个大中城市房价收入比比较　　从表7-17的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。　　略　　6房地产泡沫程度综合评价　　…………………………………… 　　由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。中国城市房地产泡沫程度比较(4) 　　掌握房价走势预测的方法　　首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40%的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20%的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15%的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10%的权重。　　然后确定泡沫临界值。表7-20给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。　　最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，　　北京综合泡沫程度=(5573%/2250%)15%+(110/1)20%+(1385/6)40%+(328/3)10%+(044/2)15%=1655 　　表7-202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较　　排序城市房地产投　　资总额/ 　　固定资产　　投资总额房屋租售比房价收入比　　房屋施工　　面积/竣　　工面积房地产投　　资增长率　　/GDP增　　长率综合泡沫　　程度　　泡沫临界值225%16321 　　权重15%20%40%10%15%100% 　　全国平均1764%1069543492151243 　　1北京5573%11013823280441655 　　2厦门3295%11311426952511627 　　3深圳3621%12213863680151543 　　4福州4323%11210234432441525 　　5大连2802%1311134082181501 　　6西安2940%10810145962161449 　　7杭州3222%1131095811071441 　　8沈阳3164%1299662922981434 　　9海口3190%113867886157143 　　10成都3259%1099364042431376 　　11上海3250%11011613340681373 　　12合肥3595%1119484571681372 　　13广州3282%107109949051366 　　14南宁3411%1098754822081345 　　15武汉2834%118998329187134 　　16天津2353%12511142721111324 　　17郑州2737%1177865482571316 　　18太原1682%10310127270891302 　　19昆明2630%10192683071297 　　20兰州1852%1239255521511284 　　21青岛2290%1229254211211244 　　22长春2434%1027554113061236 　　23南京2859%123855411115123 　　24宁波2085%119213741271193 　　续表　　排序城市房地产投　　资总额/ 　　固定资产　　投资总额房屋租售比房价收入比　　房屋施工　　面积/竣　　工面积房地产投　　资增长率　　/GDP增　　长率综合泡沫　　程度　　25贵阳2876%119694531511182 　　26南昌1861%1179273141161168 　　27长沙3275%1046334851671136 　　28济南1703%1177594141341092 　　29重庆2748%116513981281066 　　30呼和浩特1892%1155625911831065 　　31银川2616%097813226046102 　　32哈尔滨1961%1068022380751013 　　33西宁2193%1097223470621008 　　34石家庄1319%1135923462451008 　　35乌鲁木齐2730%0986692940190936 　　通过计算，我们将泡沫程度分成四类：　　1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）　　……………………………………………………… 　　上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。　　2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）　　……………………………………………………………… 　　35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。　　3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）　　……………………………………………………………… 　　35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。　　4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）　　……………………………………………………… 　　35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。　　进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。　　图7-102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较　　第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机” 　　房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。次贷危机对中国的启示(1) 　　掌握房价走势预测的方法　　1对政府进行金融管理的启示　　………………………………………… 　　积极推进资产证券化进程　　虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。　　虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危开拓思路尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。　　加强对金融创新的监管　　市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。　　提高利率和汇率政策的主动性、灵活性　　一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。　　系统地评估当前汇率制度的政策效果　　鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报。　　2对中国房地产业管理的启示　　………………………………………… 　　完善内控措施，健全风险管理制度　　要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。　　政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长　　房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。　　政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响　　房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。　　加强宏观调控，及时调整住房结构　　除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前5～10年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期陆岷峰房价猛跌我们也会面临美国次债危机［N］扬子晚报。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。　　3次贷危机对中国银行的启示　　………………………………………… 　　密切关注信用风险　　美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。次贷危机对中国的启示(2) 　　掌握房价走势预测的方法　　中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿甄炳禧透视美国次贷危机及对我国的启示［J］经济与管理研究，2007（11）。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。2008年初，银行开始执行新的住房贷款利率，加息压力将一次性释放，部分房贷消费者贷款成本将一次提高近1个百分点，借款人的贷款偿付压力将逐步增大，银行也越来越难以预测房贷消费者未来偿付现金支出的变化情况，势必增加房贷违约风险。　　中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动迁后，就没有资金进行再投入，随着银行信贷管理的逐步规范，不合规开发贷款难以取得。在建筑行业卖方市场下，常常由建筑商垫款进行开发。这样便形成：开发商拖欠建筑商款项——建筑商拖欠材料供应商款项——材料供应商拖欠材料生产商款项，最终拖欠到银行贷款麦元勋，刘湘云从美国次级债券危机引发的思考［J］经济纵横，2007（12）。　　积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道　　在美国次贷危机中，资产的快速证券化，催生了美国次按市场的快速发展，为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了银行业等贷款机构风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中占比很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之二是，我国应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险蒋新玲美国次级债危机剖析及其对中国的启示［J］参考与借鉴，2007（11）。　　业内有一些人认为，中国发展金融衍生工具应该放慢速度。这种观点在当前来讲有一定的影响力。但是，从长期来看，中国的金融创新才刚刚起步，我们的金融产品不是太多了，而是太少了。所以，我们不是要放慢速度，而是要尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，不能因噎废食，主要的问题是如何对衍生工具加强监控。应大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。　　与此同时商业银行在扩大个贷业务时也应避免政绩目标等非理性和非经济的色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，认识和防范信贷风险，坚持“三原则”，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，提高自身抵御风险的能力。　　提高资产甄别能力　　虽然我国实施了有效的资本管制，对外投资实行了严格的限制，但还是有企业投资次贷相关业务，如中国银行披露持有次级房贷965亿美元，工商银行披露持有12亿美元，建设银行披露持有10亿美元，在此次美国次贷危机中受到一定的损失，所以提高资产甄别能力刻不容缓，尤其是我们已经成立和即将成立的外汇投资公司、QDII、港股直通车等面向海外的投资市场，如不了解海外市场运作规则，不提高对资产的甄别能力，那我们将成为风险的转嫁对象，为其埋单舒适，李佳美国次贷危机的演变及对我国的启示［J］甘肃金融，2008（1）。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之三是，熟悉海外市场规则，提高资产甄别能力。　　中国金融业的开放速度，特别是资本项目的开放要格外慎重　　我国企业在海外投资中如何评估金融风险，如何有效防范和规避风险，已经成为我国迫切需要解决的重大课题。目前，在外贮备投资中，由于对国际资本市场运作，特别是新的金融衍生产品了解和研究都不够深、不够透，我国选择投资项目面临困难。今后亦考虑安全性高、有实体部门支撑的投资项目，可在资源能源等领域进行战略性投资或并购，而证券投资要谨慎。次贷危机对中国的启示(3) 　　掌握房价走势预测的方法　　4次贷危机对中国房地产企业的启示　　………………………………………………… 　　美国次贷危机已对世界经济产生较大影响。我国的房地产市场——价格持续上扬、贷款快速增长，市场“泡沫”不容忽视，尽管国家有关部门联手“治市”，但效果不尽理想。我国房地产市场存在着类似次贷危机的诱因，我国的房地产企业应该从中吸取教训，得到一些启示。　　应该适应市场需求开发房地产，为我国房地产市场结构的优化出一份力　　我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。　　房地产开发商应该提高危机意识　　就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超过人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求，而所谓物极必反，房价短期的快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。我国2007年1～9月房价收入比高达11，这种远远高于国际惯例的水平自身酝酿着一种危机，泡沫终究会破灭，房地产企业应提高危机意识，不应该不顾购房者的叫苦连连，我行我素地一味追随着房价的飙升。　　房地产企业应该密切关注国家的货币政策，适时地调整战略　　有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策叶松青，陆建强次级债影响下的世界房地产业发展研究［J］上海房地，2008（7）。　　房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营　　我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20%的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10%左右。地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房，擅自改变设计，后期建设跟不上；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们的购房信心，加大消费者的购房成本，不利于房地产业的持续发展陈平，魏清泉，向长江房地产业可持续发展若干问题研究［J］建筑经济，2006(1)。　　5次贷危机对个人购房者的启示　　…………………………………………… 　　购房者不应该对房价一味地追捧　　正是购房者对房价一味地追捧，才会带来一轮又一轮新的高价，吹起越来越大的泡沫。房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了房价的持续上涨。　　购房者应该理性消费，量力而为　　购房者要正确地看待房价——至少对自己的消费能力有清醒的判断，不要追捧自己承受不了的高房价，盲目地追求大户型，最后受伤的还是自己。　　重视二手房和租赁市场　　二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力，另一方面资源被不合理地大量闲置。　　正确认识房价的上涨　　对房价的认识上存在误区。提到房价，最能起百姓共鸣的话题是：“房价太高了！最好能迅速降下来。”“我们国家的房地产业，大致可分三个阶段。第一阶段，一块毛地经过拆迁成为净地后上市拍卖，拆迁需要的大量资金，往往是由土地储备中心出面向银行贷来的，银行贷款在此过程中占的比例一般要在4到7成。第二阶段，开发商接手，从银行取得的项目贷款则要占到总资金的50%～60%。第三阶段，购房者按揭买房，银行资金大约也要占到近70%。平均算下来，60%的资金需要通过从商业银行贷款而来。这个比例，国外一般只在40%左右。”我国房价的上涨是典型的资金推动型上涨，房地产市场，说穿了就是高度依赖信贷资金的一个市场。2007年6次加息，已经让买房者感受到房贷的压力，这种时候，如果再期望房价大幅度下跌，无异于想逼迫买房者、开发商继而整个市场资金链的断裂。如何应对房价涨跌(1) 　　掌握房价走势预测的方法　　1房地产价格波动的基本特征　　……………………………………… 　　阶段性　　房地产价格波动较大的国家或地区，价格总是呈现阶段性的上涨或下降，有时甚至呈现周期波动。我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997～2007年十年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的周期来看，2008年将是房地产业的调整中期。　　城市差异性与协同性　　一方面房地产价格波动显示出城市差异性，即同一国家不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在差异，且在经济发达地区波动更为明显。近年来，我国的房地产价格的变化显得很不均衡，呈现了显著的地区差异：东部、中部、西部房地产价格上涨幅度各不相同，分别为16%、9%、6%。在2004年大部分地区房地产价格普遍上涨的情况下，青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过10%的速度上涨，但长春等部分城市的房地产价格却呈下降趋势。另一方面房地产价格波动还具有一定的协同性，也就是全国各地区乃至世界上经济联系密切的国家，在波动的趋势上会比较一致，但波动幅度上可能会有所差异。　　房价波动与租金波动呈同向变化　　房地产的资产属性表明，房产可以当做资产看待。按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。　　2我国商品房平均价格波动情况　　…………………………………………… 　　我国的房地产市场自1998年开始步入全面意义上的市场化阶段。从我国房地产市场的发展来看，我国的房地产价格体现了持续上涨的波动特征。其中，1998～2002年的5年间，商品房平均销售价格涨幅比较平稳。到了2003年，房价涨幅加大。在政府的宏观调控影响下，2006年全国房地产价格增长速度减缓，然而2007年又出现大幅上涨，见表8-3、图8-3。　　表8-3我国商品房平均价格　　年份1998199920002001200220032004200520062007 　　商品房20626205262111621697225022359527139316763366838854 　　增长率　　（%）33-04828727537148615021672629154 　　图8-3我国商品房价格及增长率　　3当前国家的调控政策　　……………………………… 　　中国国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。如何应对房价涨跌(2) 　　掌握房价走势预测的方法　　一直以来，房地产都是“政策市”，房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。根据我国现行房价表现出的持续走高以及异常波动等特征政府必须有效控制房价。在调控的过程中政府应始终以保持房地产市场的持续健康发展为目标正确把握和及时调整调控力度采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段同时实行必要的行政手段实行调控。　　宏观政策中能直接影响的因素有利率和人口。对于城市人口数量和城市化水平，虽然政策可以控制但一般不会用来作为调整的手段。所以最有效的手段就是利率。与之相应是对房地产信贷数量的控制。一般来说通过提高利率和压缩信贷可以适当抑制房地产价格上涨，这在近几年世界性房地产价格上涨中已被英国和澳大利亚作为主要手段之一。另一些手段包括税收，如爱尔兰通过增加交易环节等税收控制了房价的上涨，这主要是通过税收的增加抑制投机行为与投机利得。一些行政的干预有时也是有效的，如出台一些交易规则来控制过分投机等。　　调控房地产价格过大波动是通过一定的手段影响人们的心理预期，改变房地产作为投资性资产的行为。我国现行的调控政策主要有：　　完善住房保障制度　　近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法。所谓“廉租住房”，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定建设部城镇廉租住房管理办法1999-04-22。后是经济适用住房管理办法出台。所谓“经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法2004-04-13。　　完善税收体制　　使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，在此基础上人们决定是购买还是租住房屋。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，这将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。　　金融制度安排　　对于长期地化解由于房地产价格波动带来的金融风险，主要在于金融制度的安排。如根据价格的变化进行抵押信贷准备金率的变化，或对银行及企业的资产负债表结构提出要求等，这些政策可以在房地产价格波动的不同时期起到稳定房价的作用。2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间将有所减少，不会像2007年那样上调135个百分点，加息次数也不会像2007年那样达到6次之多；二是存款准备金已达到145%的历史高位，虽可以再加以上调，但其上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年的145%，一般可能在10%左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，或将形成2008年货币政策的主旋律。更多精彩好书，更多原创手机电子书，请登陆奇书网--Www.Qisuu.Com

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